Avagy, hogyan lehetetleníti el az államaparátus a CSOK-igénylőket és az ingatlanhitelüktől szabadulni akarókat? Tetőtérbeépítésre csak akkor jár CSOK, ha minimum két lakást alakítanak ki, a használt lakások vásárlásakor pedig az esetek többségében a földhivatalok akadályozzák meg, hogy CSOK-hoz jusson az amúgy minden egyéb feltételnek megfelelő polgár. 

Kerepesi Tibor, kaposvári ingatlanszakértő kollégám vendég-blogbejegyzése következik.

Elég nagy volt a felbuzdulás az ingatlanos szakmában a 2015 júliusától életbe lépett Családok Otthonteremtési Támogatása (CSOK) életbe lépésétől és ezt a felbuzdulást még növelte az új lakásokra bevezetésre kerülő 10+10 millió forintos lehetőség is. Több szakmabeli az ingatlan piac és az építőipar feléledésére számított és lehetőséget láttak arra, hogy a bankok segítségével vevőket találjanak a jelzáloggal terhelt lakóingatlanaik értékesítésére, így szabadulva meg a családokat megnyomorító hitel tehertől. Ebbe a legtöbb bank és pénzintézet is partnernek mutatkozott, nem kis engedményeket tesznek adósaiknak, hogy a portfóliójukat meg tudják tisztítani a hátralékos hitelektől. Az építőipar is elkezdett mozgolódni, mert várható volt, hogy ismét lesznek építkezések. Több vállalkozó leporolta az anno megakadt társasház projekjeit és sok magánszemély fiatal vagy már annyira nem is fiatal házas új ingatlan építésében, vásárlásában vagy az előzetes hírek szerint lehetséges tetőtér beépítésben is gondolkozott az állami támogatás és a kedvezményes hitel lehetőség igénybe vételével. A 10+10-es CSOK leírásában azért akadtak olyan nem egészen pontosan értelmezhető, kissé elnagyoltnak látszó kitételek, amik pontosításra, esetleges állásfoglalás kérésére késztették az érdekelteket. Talán az első, a tetőtér beépítésre vonatkozó lehetőség akadt meg a torkokon. Mivel több önálló lakásra vágyó család, abban látta a lehetőséget, hogy a szülői – nagyszülői ház tetőterét építi be. Ugye nem kell telket venni a közműcsatlakozások is adottak, albetétesíteni ugyan kell, meg önálló bejárat és saját fogyasztás mérők, de ezen költségek elhanyagolhatóak a csökkentett építési költségek mellett.

Na, de mint minden fideszes vakításról, a CSOK-ról is hamar kiderült, hogy nem minden arany, ami fénylik!

De ez nem csak az én gyanúm, a Pénzcentrum is utána járt a kérdésnek és az alábbi kiábrándító válaszokat kapta:

„Tetőtér beépítésére csak akkor igényelhető CSOK, ha a meglévő lakóépület tetőterében vagy új épületszintjén legalább két, új, önálló albetétként nyilvántartott lakás jön létre - értesült az NGM-től a Pénzcentrum….”

„…Az új CSOK-rendeletben ugyanis az szerepel, hogy: Tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakás akkor, ha a tetőtér beépítés vagy emelet-ráépítés révén legalább két új önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező, (...) újabb lakás jön létre."

Habár a szócikk helyes értelmezéséről a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) már korábban értesítette az érintett pénzintézeteket, hivatalos ügyféltájékoztató azonban eddig nem látott napvilágot. A Pénzcentrum megkeresésére a tárcánál most azonban megerősítették:

"Tetőtér-beépítés vagy emeletráépítés esetén − a CSOK igénybevétele szempontjából − akkor beszélhetünk új lakásról, ha a meglévő lakóépület tetőterében vagy új épületszintjén legalább két, új, önálló albetétként nyilvántartott lakás jön létre. A tetőtér-beépítéssel vagy emeletráépítéssel megvalósuló új lakások közül a CSOK-kal érintett lakás hasznos alapterületének el kell érnie 1 gyermek esetén a legalább 40 négyzetmétert, két gyermek esetén a legalább 50 négyzetmétert, illetve három vagy több gyermek esetén a legalább 60 négyzetmétert. Ezen túlmenően a CSOK-kal érintett új lakásnak valamennyi CSOK-ra vonatkozó és építésügyi jogszabályok által előírt lakhatási feltételt ki kell elégítenie. A CSOK igénybevételével nem érintett új lakásnak az építésügyi jogszabályoknak kell megfelelnie. - írta a Pénzcentrum megkeresésére az NGM.”

„Ez az előírás ráadásul nem csak a "CSOK 10+10" esetén érvényes, hanem alapvetően az új lakásépítésekre, amit nem csak a 3 gyermekesek valósíthatnak meg, hanem az 1 vagy 2 gyermekesek is.”

Mindez azt jelenti, hogy nem elégséges egy lakás építése a tetőtérbe, hanem minimum kettő kell, amivel a legtöbb családi beruházást kizárták.

(eredeti kép forrása: Túry Gergely / hvg.hu)

De mi a helyzet mindeközben a használt ingatlanpiacon?

A CSOK és hitel igénybevétele itt is lehetséges, sőt itt lehetne a jelentős eredményeket elérni a régi hitelek kiváltásával.

Erre több ügyvéd is jelezte, hogy a Kaposvári Járási Földhivataltól kapott információik szerint, minden olyan ingatlan adás-vételi szerződést, amely jelzáloggal terhet ingatlan megvásárlására vonatkozik 15 napon belül (plusz 15 nappal meghosszabbítható határidővel), el kell utasítaniuk, amennyiben ebben az időszakban fennálló terhelések törlési engedélye nem érkezik meg, függetlenül attól, hogy az adás-vételi szerződés függőben tartással vagy tulajdonjog fenntartással lett megkötve.

Azonban az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény szerint: "Függőben kell tartani a beadvány elintézését: a bejegyzett jogosult által a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására meghatározott, legfeljebb az okirat ingatlanügyi hatósági benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig."

Ez az eddigi gyakorlat szerint, azt jelentette, jelzáloggal, de akár végrehajtással terhelt ingatlan esetén, hogy elkészítették az adás-vételi szerződést, ügyvédi letétbe került a tulajdonjogról történő lemondási nyilatkozat, be lett nyújtva az illetékes földhivatalhoz az adás-vételi szerződés és a vevőnek 6 hónap állt a rendelkezésére, hogy a szerződésben foglaltakat teljesítse és a terhek kifizetése után a törlési engedélyeket is benyújtsa az földhivatalhoz valamint a törlési engedélyekkel egyidőben az eljáró ügyvéd a tulajdonjog lemondó nyilatkozatot is továbbítsa a földhivatalnak.

Mivel a bejegyzett jelzálogok törlési engedélyének kiadására a pénzintézeteknek a kifizetéstől számított 30 nap áll rendelkezésére, még készpénzes adásvétel esetén is gyakorlatilag tarthatatlan a 15+15 napos határidő.

Amennyiben a vevő nem készpénzzel, hanem CSOK és/vagy hitel segítségével kívánja a terhekkel rendelkező lakóingatlant megvásárolni, akkor már a CSOK és/vagy hiteligény beadásának egyik alapfeltétele a földhivatal által érkeztetett adás-vételi szerződés benyújtása. Ebben az esetben garantáltan tarthatatlan a 15+15 napos határidő, így az adás-vételi szerződés elutasításra fog kerülni, mivel ezen ügyletek átfutási ideje a legoptimálisabb esetben is minimum 60 nap.

Előfordulhat az a nem teljesen extrém eset is, hogy a vevő kifizeti az eladó tartozásait, de amire megérkeznek a törlési engedélyek, a földhivatal már el is utasította az adásvételt, és nem tud tulajdonba kerülni. Ez mindenképpen visszaélésekre adhat alkalmat és teljesen kiszolgáltatott helyzetbe hozza az ingatlanvásárlókat.

Megismerve a problémát felkerestem a Somogy Megyei Kormányhivatal Földhivatalának vezetőjét, hogy megtudjam miért változott meg az eddigi gyakorlat. Jelezte, hogy ismeri a problémát, kapott már jelzéseket pl. Ügyvédi Kamarától is. Nekik a Földművelésügyi Minisztérium által kiadott állásfoglalás szerint kell eljárniuk, mely szerint az FM jogértelmezése szerint 15+15 napos határidővel kell dolgozniuk.

Jeleztem, hogy amikor is a Kormány az ingatlanforgalom és építés felgyorsításában és annak jelentős támogatásával kívánja a gazdaság ezen szegmensét erősíteni, akkor közben úgy érzékelhető, hogy a használtlakásokra szánt CSOK-igénybevételt korlátozza jelentősen az Földművelésügyi Minisztérium.

Elhangzott egy teljesen életszerűtlen kijelentés is, miszerint tehermentes lakásokat kell készpénzért vásárolni és akkor ez a probléma nem jelentkezik. Viszont az eladásra kínált használt lakóingatlanok jelentős része valamilyen teherrel rendelkezik.

Egy másik hivatalban azt is jelezték, hogy ezt a problémát úgy is ki lehet védeni, hogy ahányszor lejár a 15+15 nap, akkor mindig újra - természetesen átdátumozva - be kell nyújtani az adás-vételi szerződést.

Ezzel több gond is van:

• ha mindig valós időben írt szerződést nyújtanak be akkor az összes érdekelt felet 30 naponta össze kell hívni egy aláírás erejéig, ez mondjuk, abban az esetben nem is jelent nagy problémát, ha azonos településen laknak, de pl. nagyobb távolság esetén jelentős anyagi terhet jelenthet az érintetteknek.
• Ügyvédeknek rengeteg idejüket veszi el az ismételgetett szerződés aláírása, mert nekik minden esetben ellenjegyzésükkel kell ellátni azt. Ez vélhetőleg az ügyvédi költségekben is jelentkezni fog. (nem gondolom, hogy lenne olyan jogkövető ügyvéd aki előre 2-3-4 garnitúra szerződést aláíratna 30 napos átdátumozással, mert ez minimum aggályos)
• földhivatali dolgozókra jelentős többlet terhet jelent, mivel egy adás-vételi ügylettel, az eddigi egy helyett 2-3-4….. alkalommal kell ugyanazokat az adminisztratív teendőket elvégezni, plusz az elutasításokat is külön-külön határozatba kell foglalni – kézbesíteni.
• minden egyes új beadás esetén a bejegyzési illetéket külön-külön le kell róni, esetenként 6.600,- Ft-t, ami megint csak a vevő terheit növeli.
• minden adás-vételi szerződés mellé be kell nyújtani a NAV felé vagyonszerzésre vonatkozó bevallást. Azt gondolom ott is nehezen fogják nyomon követni az egyes ügyleteket, de hogy a hozzájuk eljuttatott bevallások száma jelentősen megemelkedik az biztos (nem kis örömére a papírforgalmazóknak)
• arra nézve még nincs gyakorlat, hogy a bankok – pénzintézetek, miként viszonyulnak egy ilyen bizonytalan helyzethez. Gondolom ki fogják alakítani az álláspontjukat, de bizonyosan nem fogja segíteni a hitelezés ismételt beindulását.

A fentiek szerint egyes ilyen ügyletek esetén a megnövekedett anyagi terhek egy része az államkasszában fog landolni, de arra gondolni sem merek, hogy Lázár János nagy lendülettel bejelentett bürokrácia csökkentésének kieső bevételeit így próbálja az FM pótolni.

Már azt sem tartom kizártnak, hogy a CSOK-ot igénylők egy jelentős részét nettó szivatással szándékozik elriasztani a kormány, mert így is be lehet kajáltatni a néppel, hogy "hű de frankó támogatási rendszert hoztunk nektek", mehet óriásplakátokon a vigyori lózung, a hivatali részen meg "szépen leszabályozzuk, hogy nehogy már elfolyjon az a közpénz csak úgy".

Persze, a bürokratikus akadályok akkor nem jelennek meg, ha a haverok, vagy a jegybank haverjainak zsebét kell megtömni. Ahogy Shakespeare mondaná: "Rohadt az államgépben valami".